11 сентября 20024 года на площадке «Цифровое деловое пространство» (ЦДП) в рамках Форума устойчивого развития городов говорили о комплексном развитии индивидуального жилого строительства, существующих трендах и тенденциях в этом сегменте, факторах, способствующих развитию, и причинах, тормозящих рост этого рынка.
В самом начале сессии своим видением ситуации поделился Рамиль Усманов, президент Федерации ИЖС. Он рассказал о механизмах использования эскроу-счетов в сегменте ИЖС, отметив, что «эскроу-счета — это тот инструмент, который защитит интересы клиента». Федерация ИЖС была заинтересована в скорейшем внедрении этого инструмента в своем сегменте, и они стали первыми в России, кто заключил сделку в ИЖС с применением механизмов эскроу-счетов.
Рамиль Усманов также рассказал о трудностях, сопряженных с использованием этого инструмента:
не все банки работают с эскроу-счетами в сегменте ИЖС, таких банков всего два;
банки не взаимодействуют друг с другом, как на рынке многоквартирных домов;
правила использования эскроу-счетов просто перенесены из рынка МКД в рынок ИЖС, но здесь должны быть абсолютно разные подходы;
на рынке ИЖС владельцем земельного участка выступает клиент, и он может этим манипулировать.
Эксперт отметил существенное падение рынка ИЖС — в 13 раз — и перечислил факторы, повлиявшие на это: высокая ставка Центробанка, которая в целом негативно влияет на спрос, сокращение программ государственной поддержки, привязка существующих программ господдержки к эскроу-счетам. Из положительных моментов Рамиль Усманов отметил предстоящие налоговые изменения, в частности отмену НДС при использовании эскроу-счетов (с 1 марта 2025 года).
Рамиль Усманов подчеркнул важность конструктивного диалога с органами власти и рассказал о том, каким образом Федерация ИЖС работает в направлении решения проблем, связанных с внедрением механизмов эскроу.
Обзор рынка ИЖС представил Илья Володько, генеральный директор и владелец консалтинговой компании MACON. Он отметил, что несмотря на активное строительство многоквартирных домов, все же по объему лидирует индивидуальное жилое строительство — «в 2023 году ввелось 432 тысячи единиц домовладений, средняя площадь — 135 кв. метров».
Эксперт отметил два интересных момента. Существует мнение, что рынок ИЖС развивается там, где строится недостаточно многоквартирных домов. «Никакой связи нет. Регион, либо он богатый и развивающийся, и тогда там и многоквартирное строительство процветает, и индивидуальное.» А если регион экономически не развит, то и объемы строительства там низкие во всех сегментах.
Второй момент — это льготная ипотека на строительство индивидуальных домов. Эксперт отметил положительные моменты льготных программ для клиентов и возможности для девелоперов в сегменте ИЖС, рассказал о трендах и перспективах рынка в случае решения существующих проблем с эскроу-счетами.
Среди факторов, которые двигают рынок ИЖС вверх, Илья Володько назвал:
рост доходов населения,
развитие схем ипотечного кредитования,
ожидаемый приход на рынок ИЖС крупных девелоперов из сегмента многоквартирного жилья,
позитивное отношение граждан к индивидуальному жилью.
Сдерживают развитие рынка ИЖС, по мнению эксперта: ключевая ставка, неустойчивый рост доходов, недостаток предложения, более высокая стоимость владения домом по сравнению с квартирой, риски ранней стадии развития рынка ИЖС, негативные демографические тренды.
Максим Лазовский, владелец строительной компании «Дом Лазовского», сообщил о росте спроса в сегменте организованного малоэтажного строительства (коттеджные поселки). Эксперт связывает рост интереса к коттеджам «с истощением жилого фонда в городе и с благоприятным видением на это приобретение со стороны граждан».
Спикеррассказал о том, какая инфраструктура необходима загородному проекту и проблемах, существующих в этом направлении. Самыми требовательными к инфраструктуре клиентами Максим Лазовский называет пары с детьми и отмечает, что удовлетворить запрос этой категории граждан строительные компании без партнерства друг с другом и поддержки государства не смогут.
Александр Салов, сооснователь архитектурного бюро Osetskaya.Salov, рассказал о новом комплексном подходе к проектированию частных жилых домов для формирования комфорта и качества жизни на примере своего проекта «Искра». Спикер отметил важность духовной составляющей, внимание к созданию собственной философии объекта индивидуального домостроительства: «Человек, архитектура и интерьер неотделимы. Дом взаимодействует с нашими эмоциями.».
Среди ценностей ИЖС эксперт также назвал масштабируемость дома, использование простых материалов, простые и понятные формы зданий, акцент на общественные пространства для семейного общения, превращение дома в часть среды, внимание к мелочам.
О возможностях Aquatherm Connect для развития бизнеса в сегменте ИЖС рассказали Екатерина Кебал, коммьюнити менеджер сообщества Aquatherm Connect, вместе со своей коллегой Мариной Яковлевой.
Андрей Хромов, вице-президент Российской Гильдии Риэлторов, продолжая тему спроса на рынке индивидуального домостроительства, отметил, что «рынок недвижимости в России будет двигаться в сторону развития городских агломераций», так как это позволит самой активной аудитории (семьям с детьми) прийти на рынок ИЖС.
В завершение сессии выступил Александр Пузанов, генеральный директор Фонда «Институт экономики города». Он подчеркнул, что говорить об устойчивом развитии нельзя, если в регионе не решены базовые проблемы существующего строительства. Александр Пузанов прогнозирует рост концентрации ИЖС на территориях городских агломераций, а также отмечает: «Спрос на рынке ИЖС будет определяться качеством территориального планирования.»
Среди актуальных проблем эксперт назвал конфликт интересов собственников, которым сложно договориться по вопросам содержания общего имущества малоэтажных поселков. И отметил необходимость правового регулирования некой переходной единицы между коттеджными поселками и точечной застройкой.
Организатор – E.GROUP. Генеральный партнер – ГК «Мосинжпроект». Текст и фото: E.GROUP