Будущее индивидуального жилищного строительства: комфорт и качество среды.
2025-09-25 14:04
Рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС), которому была посвящена дискуссия, постоянно растет, но для девелоперов он остается неоднозначным. Возведение малоэтажных домов нередко включает также работы по проведению инженерных сетей и прокладыванию дорог. Многоквартирные дома требуют меньше вложений, а дохода приносят в разы больше. Однако ИЖС интересно тем, что открывает доступ к новым земельным участкам, на которых строительство иных видов жилья невозможно. В перспективе частная застройка может стать достойной альтернативой квартирам. Участники дискуссии, прошедшей в рамках Международного форума устойчивого развития городов, обсудили актуальные вопросы рынка ИЖС в ближайшие годы.
Модератором дискуссии выступил Илья Машков, председатель Ассоциации проектировщиков Московской области. В своем вступительном слове эксперт задал настроение обсуждению, выразив уверенность в общем подходе собравшихся к значению ИЖС и большой ценности развития этого направления.
«Земля – это то, что мы все любим. То, где мы любим растить своих детей и внуков здоровыми и счастливыми. Нам всем нравится жить в своем доме».
Право выступить первым было предоставлено директору по развитию жилищной сферы ДОМ.РФ Евгению Квасенкову. В своей презентации спикер раскрыл тренды, обозначив не только проблемы, существующие на данный момент в сфере ИЖС, но и пути их решения. В настоящий момент, по его словам, частное строительство претерпевает структурные изменения: комплексная застройка не показывает предпосылок для развития, причиной чему является в первую очередь жесткая кредитно-денежная политика и высокая ключевая ставка ЦБ. К тому же, как отметил выступающий, перед компаниями, занимающимися комплексной застройкой, всегда возникают обязательства по созданию качественной среды и развитию инфраструктуры. Между тем спрос на индивидуальное жилье (как правило, возводимое методом точечной застройки) растет устойчивыми темпами.
«Опросы, которые организация проводит совместно с социологами, - отметил Евгений Квасенков, - показывают, что 2/3 россиян, живущих в многоэтажках и рассматривающих улучшение жилищных условий, отдают предпочтение частному дому. Это примерно 5 миллионов семей в абсолютных цифрах».
Чтобы удовлетворить спрос населения, по словам спикера, необходимо возводить примерно 1 миллион домов в год, тогда как за прошлый год было построено лишь 400 тысяч объектов.
В качестве одного из механизмов для увеличения объемов ввода ИЖС представитель ДОМ.РФ назвал внедрение эскроу. Выступающий напомнил, что с 1 марта 2025 года в России действует федеральный закон 186-ФЗ, регламентирующий особенности применения счетов эскроу в сфере ИЖС. В настоящее время, по данным спикера, более 2,7 тыс. подрядчиков строят жилье с использованием механизма эскроу, а общая площадь домов превысила 1,2 млн кв. м. Только в августе текущего года, по данным ДОМ.РФ, заемщики получили 3,7 тыс. жилищных кредитов на сумму 23,1 млрд руб., что почти вдвое больше, чем среднемесячная выдача за 8 месяцев 2025 года. По данным спикера, сейчас на то, чтобы возвести частный дом, требуется около семи месяцев. Средняя стоимость строительства составляет 6,9 млн руб. ДОМ.РФ прогнозирует, что к концу года будет выдано 20-30 тысяч ипотечных кредитов на ИЖС.
Выступающий также отметил перспективность сервиса, который реализуется на базе информационных систем Росреестра и ДОМ.РФ и позволяет с помощью «больших данных» устанавливать релевантные ценовые параметры сделок с ИЖС на конкретных территориях, а также помогает организациям выстраивать более точные кредитные модели.
Алексей Бурмистров, основатель ООО «Бюро Кадастровых Услуг», сопредседатель Комитета по земельным и градостроительным вопросам Ассоциации МЖС остановился на том, как кадастровый инженер защищает сделку с эскроу в ИЖС.
Свою презентацию эксперт построил на противопоставлении двух типов специалистов, которые оба делают свою работу «как надо». При этом добросовестный специалист делает работу «как надо», сообразуясь с нормами и законами и помогая клиенту найти оптимальное и юридически безупречное решение, тогда как ловкач выполняет заказ, просто подстраиваясь под клиентское «как надо», но при этом идет на очевидные нарушения и подлог.
Специалист сослался на статистику Росреестра, где на сегодняшний день зарегистрировано 37 685 кадастровых инженеров, из них 10 735 лишены аттестации. Видимо, пошутил выступающий, они делали все «как надо».
«Выгоду можно догнать, но счет принесут позже, когда определят, что не надо и сделают как надо. Прозрачное и грамотное сопровождение от выбора земельного участка до внесения сведений в ЕГРН в совокупности с прозрачностью других процедур поможет построить цивилизованный и красивый рынок ИЖС».
Дмитрий Гриднев, заместитель генерального директора Научно-исследовательского и проектно-изыскательского института градостроительного и системного проектирования рассказал о реализации в Московской области новой модели развития индивидуального жилья, объединяющей преимущества городской инфраструктуры с возможностями загородной жизни.
По словам специалиста, минимальный потенциал Московской области по пригодным для ИЖС территориям составляет 85 тысяч гектаров. Дмитрий Гриднев анонсировал появление уже в этом году нового нормативно-правового акта, утверждающего стандарты ИЖС. Документ станет руководством к действию и будет содержать положения, в частности, о минимальных размерах земельного участка, безопасности, порядке эксплуатации, архитектурном стиле, инженерных сетях и т.д.
Екатерина Коган, директор департамента развития бизнеса ФСК Family, акцентировала внимание на комплексном развитии ИЖС и привела статистику реализации проектов для частного строительства в Московской области.
Тематика ИЖС, по мнению выступающей, не так проста, как кажется на первый взгляд. Очень часто покупая участок для строительства, люди не вникают в тонкости сделки и вопросы инфраструктуры, постфактум обнаруживая проблемы как с обеспечением инженерных коммуникаций (где-то есть электричество, а где-то его нет, где-то газ подведен лишь к участку и пр.), так и с наличием социальной инфраструктуры.
ФСК Family в своих проектах, заметила Екатерина Коган, продвигает комплексный подход, предполагающий не только наличие жилья, но и всего необходимого для комфортной жизни в пределах пешей доступности, включая развлекательные и коммерческие объекты, детские сады и школы. Многие клиенты компании, по словам Коган, выезжая за город, предполагают «добирать» обучение детей при помощи онлайн-уроков. Идя навстречу клиентам, компания ФСК Family заключила договор с МГИМО о дополнительных программах обучения для школ, функционирующих на территориях комплексов ФСК Family.
По ходу своего выступления Екатерина Коган сослалась на данные 17 крупных исследований и анкетирования клиентов, озвучив любопытный факт: дети, которые растут в малоэтажных домах (таунхаусах и ИЖС), успешнее тех, которые живут в многоэтажках, поскольку их развитие больше связано с тактильными ощущениями, что способствует лучшему формированию личности в будущем, а кроме того, они меньше подвержены стрессам, что способствует ментальному здоровью как детей, так и взрослых. Немаловажно, что ИЖС способствует развитию предпринимательства и деловых навыков. Статистика ФСК Family на основе данных по четырем реализованным проектам показывает, что 35% жителей начали свой бизнес, а 17% ушли во фриланс.
О специфике ИЖС в другой крупной агломерации страны и практике реализации государственных программ по предоставлению земельных участков льготным категориям граждан рассказала Маринэ Тоноян, председатель Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом.
Развитие ИЖС, по словам Маринэ Тоноян, является одним из приоритетных направлений для области, что подтверждает и статистика 2024 года по вводу объектов: Ленинградская область заняла третье место в общем списке регионов, пропустив вперед только Краснодарский край и Московскую область. За 7 месяцев текущего года общая площадь сданных объектов ИЖС превысила 2,2 млн кв. метров. Если в 2023 году в сводном реестре области насчитывалось лишь около 500 участков, готовых к предоставлению под цели ИЖС, то на сегодня таких участков – почти 2,5 тыс.
Особый упор органы исполнительной власти области делают на предоставлении земельных участков под ИЖС льготным категориям граждан, прежде всего многодетным семьям, участникам СВО, заключившим контракт на добровольной основе, ветеранам боевых действий, медицинским работникам, инвалидам и гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.
«Для участников СВО и ветеранов боевых действий предусмотрено получение земельного сертификата, который в последующем можно реализовать, получив земельный участок, либо обменять сертификат и получить денежную компенсацию. Остальные льготники получают земельные участки на 20 лет в аренду с последующим предоставлением их в собственность после строительства жилого дома».
Рената Беляева, управляющий партнер ООО «АДД» рассказала об особенностях анализа зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) в рамках автоматизированного due diligence и привела реальные примеры того, как технологии сокращают риски и ускоряют сделки.
На фоне общего развития цифровизации и искусственного интеллекта возникла, по словам спикера, очевидная необходимость создания простого и быстрого инструмента, с помощью которого каждый, кто хочет приобрести земельный участок, мог бы провести его быструю проверку на предмет правовых и строительных ограничений, а также чистоты юридической истории. Таким инструментом является, в частности, сервис TADDEX, автоматически собирающий данные из официальных источников и формирующий отчет с указанием типа зоны, наименования, требований и прочих параметров. Среди массы полезных для рядового пользователя функций, например, автоматическое нахождение любого упоминания о конкретном земельном участке в браузерах Google и Яндекс.
«Автоматизированные сервисы позволяют легко и быстро провести первичный анализ проекта и выявить уже на ранних этапах возможные риски в виде ограничений, обременений, запретов на регистрацию и пр.»
Сервис значительно экономит время на сбор данных, которое можно направить на проработку сложных и нестандартных вопросов, требующих экспертного анализа.
Руководитель отдела продаж АН «КоридорЪ» Наталия Вяльшина отметила перемены в запросах нового поколения покупателей частного жилья, которые не хотят ждать и требуют от застройщиков всего и сразу.
Причем, по наблюдению эксперта, клиент становится все более избалованным. И, например, наличие детской площадки, что входит в число обязательных требований, уже не всегда удовлетворяет клиента, который к площадке хочет еще и контактный зоопарк, кинотеатр под открытым небом, частный детский сад и пр.
«Мы в своей практике сталкиваемся с тем, что обычные 6 соток и наличие воды покупателей уже не устраивает. Благодаря действующим программам от банков большое количество молодых семей отдают предпочтение индивидуальному жилью, и большинство из них не готово ждать, когда будут готовы площадки, озеленение территории, хоть какая-то инфраструктура. В список обязательств любого крупного застройщика сегодня должен входить простой пункт: исполнять «хочу» потребителей».
Дмитрий Виноградов, генеральный директор ООО ИНВЕСТКАПИТАЛ поделился реальным опытом реализации одного из строительных проектов в Костромской области, в ходе которого компания столкнулась как с противоречивыми нормами правого характера, так и с неоднозначными требованиями исполнительной власти и финансовых организаций. По словам спикера, при добросовестном соблюдении требований КРТ по возведению объектов ИЖС стоимость квадратного метра оказывается не ниже 100 тысяч рублей. Однако у застройщиков, которые не занимаются КРТ, стоимость квадратного метра получается ниже. И в итоге потребитель делает вполне предсказуемый выбор.
Тем, кто интересуется ИЖС, Дмитрий Виноградов посоветовал не забывать о частном инвесторе, который за свои деньги сдает объект под ключ.
Подводя итоги сессии, модератор отметил важность социальной нагрузки в проектах ИЖС и выразил уверенность в дальнейшем развитии рынка индивидуального строительства.